Investissement immobilier locatif : panorama des solutions fiscales et juridiques (édition 2025)
Qu’il s’agisse de générer un complément de revenu, de préparer sa retraite ou de transmettre un patrimoine, l’investissement immobilier offre une large palette de régimes fiscaux et de supports juridiques. Location nue, meublée, sociétés civiles ou commerciales, produits collectifs : chaque option possède ses avantages, ses contraintes et sa fiscalité propre (revenus courants et plus‑values). Ce guide synthétise les principales solutions disponibles en 2025 pour vous aider à choisir la plus adaptée à votre profil.
1. Location nue en nom propre
Régime | Seuil / Conditions | Revenus imposés | Avantages | Points de vigilance |
Micro‑foncier | Recettes brutes ≤ 15 000 € / an | Abattement forfaitaire 30 % | Simplicité déclarative (formulaire 2042) | Aucune déduction réelle (travaux, intérêts) |
Réel foncier | Recettes > 15 000 € ou sur option 3 ans | Loyers – charges réelles (intérêts, travaux) | Déficit foncier imputable sur revenu global (−10 700 €/an) | Comptabilité plus lourde, travaux déductibles sous conditions |
Plus‑value : régime des particuliers (19 % IR + 17,2 % PS, abattement durée 22/30 ans).
2. Location meublée (résidence principale, saisonnier, coliving…)
Statut | Revenus | Particularités | Avantages | Limites |
Indivision meublée | Micro‑BIC 40 % ou Réel | Aucun formalisme sociétaire | Frais réduits | Responsabilité illimitée, unanimité pour vendre |
LMNP – Micro‑BIC | Recettes ≤ 23 000 € ou charges < 40 % | Abattement 40 % (71 % tourisme) | Déclaration simplifiée | Pas d’amortissement |
LMNP – Réel simplifié | Sur option ou charges > 40 % | Charges + amortissements | Optimise cash‑flow | Comptabilité BIC + reprise amort. à la revente |
LMP | Recettes > 23 000 € et > Revenus foyer | BIC professionnel | Déficits imputables R. global, exon. PV possible (151 septies) | Cotisations SSI, suivi CA |
3. Sociétés civiles
Forme | Revenus | Fiscalité courante | Fiscalité PV | Profil cible |
SCI à l’IR | Location nue ou meublée occasionnelle | Translucide : quote‑part revenus fonciers/BIC chez chaque associé | PV particuliers (22/30 ans) | Gestion familiale, transparence fiscale |
SCI à l’IS | Location nue ou meublée | IS 15 % ≤ 42 500 € puis 25 % ; amort. 30‑40 ans | IS sur PV interne + PFU 30 % si dividende | Capitalisation long terme, transmission encadrée |
4. Sociétés commerciales
Forme | Régime | Points forts | Points faibles | Cas d’usage |
SARL de famille à l’IR (option BIC) | BIC réel, IR | Cadre sociétaire, déficit reportable, exit PV pro 151 septies | Formalisme création, responsabilité limit. | Familles ≥ 2 associés, projet meublé ou saisonnier |
SAS / SASU | IS 25 % + PFU | Protection sociale président (assimilé salarié), TVA récup. services | Charges sociales élevées, CFE | Para‑hôtellerie, coliving premium, investisseurs externes |
5. Supports collectifs
Produit | Fiscalité des revenus | Fiscalité PV | Avantages | Contraintes |
SCPI (parts) | Revenus fonciers (2044) | PV mobilière : PFU 30 % | Mutualisation, ticket dès 200 € | Liquidité limitée, frais de souscription |
OPCI | PFU 30 % (composante mobilière) | PFU 30 % | Exposition mixte immobilier/finance, liquidité AMF | Rendement plus volatil |
Crowdfunding immobilier | Intérêts → PFU 30 % | Non applicable (remb. capital) | Tickets 1 000 €, maturité courte | Risque de défaut, absence de marché secondaire |
6. Fiscalité des plus‑values – synthèse rapide
Structure | Base de calcul | Taux / Régime | Abattements |
Location nue (indivision, SCI IR) | Prix vente – prix achat | 19 % IR + 17,2 % PS | Exon. IR 22 ans, PS 30 ans |
LMNP Micro | Idem ci‑dessus | 19 % + 17,2 % | Idem |
LMNP Réel | Prix vente – (prix achat – amort.) | 19 % + 17,2 % | Idem (base majorée) |
LMP / SARL famille IR | Valeur nette comptable | Barème IR + 17,2 % ou exon. 151 septies | S’applique si CA < 90 000 € & > 5 ans |
SCI IS / SAS | IS 25 % sur PV interne ; puis PFU 30 % sur dividendes | Pas d’abattement durée | — |
SCPI, OPCI | PV sur cession parts → PFU 30 % | — | — |
7. Quelle solution pour quel profil ?
Objectif / Contrainte | Solution conseillée | Pourquoi ? |
Revenus passifs, budget limité (< 200 k€) | SCPI ou Micro‑foncier | Zéro gestion, fiscalité simple |
Cash‑flow rapide, forte décote travaux | LMNP Réel en nom propre | Amortissements + charges réelles |
Patrimoine familial à transmettre | SCI à l’IR | Pacte statutaire, fiscalité transparente |
Capitaliser sans distribuer 15‑20 ans | SCI à l’IS | Taux IS bas, amortissements, optimisation succession |
Exploitation courte durée avec services | SAS/SASU para‑hôtelière | TVA récupérable, image pro |
Diversifier < 10 k€ / projet | Crowdfunding | Rendement > 8 %, maturité 18‑36 mois |
8. Bonnes pratiques avant d’investir
Diagnostiquer votre profil fiscal : TMI, IFI, capacité d’emprunt, statut social.
Comparer les régimes (micro vs réel, IR vs IS) avec un prévisionnel 10 ans.
Anticiper la sortie : calculez la plus‑value potentielle, surtout avec amortissements LMNP ou IS.
Sécuriser la gouvernance : pacte d’indivision, statuts sur‑mesure, nomination du gérant, clause agrément.
Suivre la réglementation locale : encadrement des loyers, autorisation Airbnb, bail mobilité.
S’entourer : notaire pour montage, expert‑comptable pour suivi, assureur PNO, gestion locative.
9. Notre accompagnement
Notre cabinet, spécialisé en fiscalité immobilière et structuration patrimoniale :
Étude sur‑mesure des régimes (micro, réel, IR, IS).
Montages juridiques : SCI, SARL famille, SAS patrimoniale.
Tenue comptable & déclarations : 2044, 2031, liasses IS, TVA, CVAE.
Simulations de plus‑value : impact amortissements, arbitrage durée de détention.
Optimisation successorale : démembrement de propriété, donation‑cession, pacte Dutreil.
Contactez‑nous pour un audit et bâtir une stratégie immobilière alignée sur vos objectifs.