Vendre un bien immobilier via une SCI peut être une opération fiscalement intéressante... ou coûteuse selon le régime choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). La fiscalité applicable dépend aussi bien du régime fiscal de la SCI que de la nature de la cession (bien ou parts sociales). Voici un tour d’horizon clair des règles fiscales applicables à la revente d’un bien détenu par une SCI, et les conseils de votre expert-comptable pour optimiser l'opération.

1. SCI à l’IR : fiscalité des plus-values immobilières des particuliers

Lorsque la SCI est imposée à l’IR, la fiscalité applicable à la vente d’un bien immobilier est celle des particuliers.

Règles fiscales :

• Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition (majoré des frais et travaux).

• Abattements pour durée de détention :

  • Exonération totale d’IR après 22 ans de détention.

  • Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

Avantages :

• Régime favorable à long terme.

• Possibilité d’inclure forfaitairement 15 % de travaux après 5 ans sans justificatif.

Inconvénients :

• Imposition immédiate au nom des associés.

• Abattement long pour atteindre l’exonération complète.

2. SCI à l’IS : fiscalité des plus-values professionnelles

Une SCI à l’IS est considérée comme une société commerciale sur le plan fiscal. La revente d’un bien est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Règles fiscales :

• Plus-value = Prix de vente - Valeur nette comptable (VNC).

• La VNC est diminuée chaque année par l’amortissement : la plus-value est donc souvent plus élevée.

• Taxation : impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %.

Avantages :

• Comptabilité précise avec amortissement du bien.

• Taux fixe plus faible qu’un TMI élevé à l’IR.

Inconvénients :

• Pas d’abattement pour durée de détention.

• Plus-value potentiellement importante du fait des amortissements passés.

• Double imposition en cas de distribution (IS + impôt sur dividendes).

3. Cas particulier : vente des parts sociales de la SCI

Il est aussi possible de vendre les parts sociales de la SCI (et non le bien lui-même). La fiscalité applicable dépend alors de la personne qui vend :

• Personne physique : plus-value des valeurs mobilières (abattement selon la durée si acquisition avant 2018 ou PFU 30 %).

• Personne morale : régime fiscal de la structure détentrice.

Avantage :

• Pas de frais de notaire sur la vente (hors droit d'enregistrement à 5 %).

4. Conseils pour optimiser la revente

✅ Anticipez la vente : une planification à 2 ou 3 ans permet d’optimiser le timing (durée de détention, fin d’un amortissement).

✅ Comparez IR vs IS : simulez la fiscalité finale avant la vente.

✅ Envisagez la vente des parts : souvent plus intéressante fiscalement.

✅ Tenez une comptabilité rigoureuse : indispensable pour justifier les valeurs, les travaux, les amortissements.

✅ Faites-vous accompagner : un expert-comptable SCI saura modéliser les impacts fiscaux de l'opération.

Conclusion : bien vendre en SCI, c’est surtout bien anticiper

La revente d’un bien en SCI est soumise à des règles fiscales très différentes selon que vous êtes à l’IR ou à l’IS. Ce choix, fait à la création, influence directement la plus-value imposable, les taux d’imposition et la rentabilité nette de votre opération.

Notre cabinet vous aide à :

• simuler la fiscalité d’une vente (bien ou parts),

• anticiper les options de sortie,

• optimiser votre régime fiscal et comptable.

Contactez-nous pour une simulation personnalisée avant toute revente immobilière via votre SCI.