LMNP : les conséquences fiscales de la loi de finances 2025
Le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste un outil phare pour investir dans l’immobilier locatif tout en optimisant sa fiscalité. La loi de finances 2025 introduit néanmoins plusieurs nouveautés qui modifient l’équilibre économique du dispositif : ajustement des seuils Micro‑BIC, obligations comptables avancées et surtout intégration obligatoire des amortissements dans la base de calcul de la plus‑value lors de la revente. Tour d’horizon complet et chiffres à l’appui.
1. Ce qui change au 1ᵉʳ janvier 2025
| Thème | Avant 2025 | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Abattement Micro‑BIC | 50 % (71 % meublé de tourisme) | 40 % 71 % plafonné à 80 000 € (meublé de tourisme) |
| Basculer au réel | Recettes > 81 500 € | Recettes > 23 000 € |
| Durée d’amortissement | Immeuble : 30 ansMobilier : 5 ans | Immeuble : 35 ansMobilier : 7 ans |
| Prélèvement écologique | — | +3 % sur la part de recettes > 200 000 €/an |
| Plus‑value de cession | Amortissements non pris en compte | Amortissements retraités dans la valeur nette comptable |
2. Conséquences pratiques
- Micro‑BIC moins attractif : avec un abattement réduit à 40 %, le régime réel devient plus favorable dès que vos charges + amortissements dépassent 40 % de vos loyers.
- Comptabilité obligatoire : livre‑journal, grand livre, bilan et liasse 2031‑SD dès 23 000 € de recettes, même si vous êtes LMNP.
- Amortissements allongés : la déduction annuelle baisse (durée 35/7 ans), mais s’étale plus longtemps, lissant vos résultats.
- Revente plus imposée : les amortissements viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus‑value, augmentant mécaniquement la base taxable (19 % IR + 17,2 % PS, après abattements pour durée de détention).
3. Plus‑value : avant / après 2025
| Avant LF 2025 | Après LF 2025 | |
|---|---|---|
| Base de calcul | Prix de vente – prix d’acquisition ajusté | Prix de vente – valeur nette comptable (prix d’acquisition – amortissements cumulés) |
| Amortissements | Ignorés | Pris en compte intégralement |
| Taxation | 19 % IR + 17,2 % PS (après abattements durée) | 19 % IR + 17,2 % PS (après abattements durée) |
— Les abattements pour durée de détention demeurent inchangés : exonération IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans.
— Il n’existe pas de taxation distincte au PFU sur les amortissements : ceux‑ci augmentent simplement la plus‑value brute.
4. Exemple concret comparatif
4.1 – Calcul avant LF 2025
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Plus‑value brute | 300 000 − 210 000 | 90 000 € |
| Abattement IR (60 %) | 90 000 × 60 % | 54 000 |
| PV IR imposable | 90 000 − 54 000 | 36 000 € |
| IR (19 %) | 36 000 × 19 % | 6 840 € |
| Abattement PS (16,5 %) | 90 000 × 83,5 % | 75 150 |
| Prélèvements sociaux | 75 150 × 17,2 % | 12 923 € |
| Taxe totale | — | 19 763 € |
4.2 – Calcul après LF 2025
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur nette comptable | 210 000 − 90 000 | 120 000 € |
| Plus‑value brute | 300 000 − 120 000 | 180 000 € |
| Abattement IR (60 %) | 180 000 × 60 % | 108 000 |
| PV IR imposable | 180 000 − 108 000 | 72 000 € |
| IR (19 %) | 72 000 × 19 % | 13 680 € |
| Abattement PS (16,5 %) | 180 000 × 83,5 % | 150 300 |
| Prélèvements sociaux | 150 300 × 17,2 % | 25 852 € |
| Taxe totale | — | 39 532 € |
5. Comment sécuriser votre LMNP ?
- Diagnostic patrimonial : calculez le point d’équilibre Micro‑BIC / Réel et projetez le coût d’une éventuelle revente.
- Comptabilité soignée : registre des amortissements, suivi des immobilisations et plus‑values latentes.
- Simulation de sortie : mesurez l’effet année par année pour arbitrer la durée de détention.
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